Autopareri - Finanza e Economia

[Wilhem275]

Mercato immobiliare.

Staremmo cercando di vendere l'appartamento di Genova (inutilizzato 350 giorni all'anno in cambio di 2,5 k€ di spese...).

I segnali dicono che il mercato si sta rianimando per quantità di transazioni, ma i prezzi restano bassi e non danno segnali diversi.

La questione è: c'è speranza di vederli risalire di un po', o semplicemente bisogna mettersi via che i prezzi di adesso siano quelli veri mentre qualche anno fa erano gonfiati fuori da ogni realtà?

I prezzi che avevamo visto erano il 25% abbondante in più rispetto ad oggi... ma nel momento di picco erano perfino del 60% più alti di oggi! Follia totale, manco per sbaglio quello era il valore di quella casa.

[TonyH]

Per tornare ai livelli del 2006-2007 ci vorranno lustri.

erano anni di bolla, dove ogni sgabuzzino chiedevano oro (e ancora oggi qualcuno ci prova....per dire, per un box "per una utilitaria" mi han chiesto 40.000€ due mesi fa...ci pago VENTICINQUE anni di posto auto....grosso...).

Oggi siamo forse nel transitorio opposto, dove con la scusa "c'è grossagrisi e dande tasse" tanti pensano di prendere per il cravattino il venditore offrendo meno del valore già svalutato (visto anche questo).

Comunque, per vedere risalire i prezzi, bisognerà che prima risalgano i redditi.

Chi inizia a lavorare e vuole mettere su famiglia se prende 1200€/mese è già da far festa. Pensare che appioppargli 1000€/mese di mutuo per 30 anni non esiste (e infatti molti miei amici hanno riscoperto l'affitto)

[stev66]

Tra parentesi Genova è città di anziani dove per ovvi motivi fisiologici l'offerta di appartamenti aumenterà nei prossimi anni.

Quindi anche se il mercato italiano forse risalirà di poco, a mio parere Genova resterà in controtendenza.

- - - - - - - - - - AGGIUNTA al messaggio già esistente - - - - - - - - - -

Tra parentesi Genova è città di anziani dove per ovvi motivi fisiologici l'offerta di appartamenti aumenterà nei prossimi anni.

Quindi anche se il mercato italiano forse risalirà di poco, a mio parere Genova resterà in controtendenza.

[Alfa_Milano]

La bolla immobiliare e' stata smaltita, ma i prezzi secondo me non saliranno. Rimangono bassi anche col prezzo del denaro cosi' basso che mai si era visto. Non e' un bel segnale. Ci aspetta una lunga deflazione/stagnazione. E tutti han capito che l'investimento immobiliare verra' tartassato. Cio' crea eccesso di offerta, in fondo anche il tuo caso e' uno di questi.

[stev66]

C'e' da dire inoltre che basilea 3 ha reso i mutui molto piu' costosi per le banche, e la job-actizzazione del lavoro molto piu' difficile ottenerli.

[1happydream]

Previsione Usa(dollaro)/EU (Euro) fine 2015:

La bolla gas di scisto sta per esplodere e avrà conseguenze sulla zona euro. Jacques Sapir - World Affairs - L'Antidiplomatico

[Alfa_Milano]

Previsione Usa(dollaro)/EU (Euro) fine 2015:

La bolla gas di scisto sta per esplodere e avrà conseguenze sulla zona euro. Jacques Sapir - World Affairs - L'Antidiplomatico

Come al solito condivido le analisi di Sapir.

[1happydream]

Segnalo, assieme a quanto sostiene Sapir ($ debole) , anche la visione di Golgman Sachs: $ a 0..9Ps ieri sono stato a una Videoconferenza di Azimut: quasi tutti confermano dollaro stabile a 1, 15 circaLa vera incognita è quanto e fino a quando scenderà prezzo petrolio

Modificato 27 Marzo 2015 da 1happydream

[Wilhem275]

Tra parentesi Genova è città di anziani dove per ovvi motivi fisiologici l'offerta di appartamenti aumenterà nei prossimi anni.

Quindi anche se il mercato italiano forse risalirà di poco, a mio parere Genova resterà in controtendenza.

Alla fine stiamo valutando di vendere, proprio spinti da questa considerazione. Al di là di qualsiasi considerazione di congiuntura, l'inquilino medio dell'edificio ha un piede nella fossa (e alcuni tutti e due) e quindi il rischio di trovarsi una concorrenza atroce è alto. A questo punto pochi, maledetti e subito (che poi ad essere onesti non sono neanche pochissimi, data la condizione della casa e il prezzo favorevole a cui fu rilevato).

Poi, un banale conto: solo per stare lì a generare polvere quella casa costa in un anno il 2,4% del proprio valore attuale. Il prezzo si alzerà mai del 2,4% moltiplicato per ogni anno che passa da adesso a quando accadrà? Altissimamente improbabile: il BEP non lo si raggiungerà mai, ergo prima lo si fa e meno ci si rimette.

Ci foss'anche un'altra bolla -improbabile- la vedrei durissima salire a ritmi del genere...

E tutti han capito che l'investimento immobiliare verra' tartassato. Cio' crea eccesso di offerta, in fondo anche il tuo caso e' uno di questi.

Sì, anche se in modo indiretto, nel senso che questo non è un appartamento comprato apposta con l'idea esplicita di lucrarci su. E' stato comprato quasi ad occhi chiusi quando i nonni ci vivevano dentro, perché era il tipico immobile popolare anni '50 che a fine '90 è stato offerto a prezzo favorevole (qualcuno potrebbe dire "svenduto") agli affittuari storici.

Credo che il gioco fosse calcolare un prezzo di mercato e sottrarre circa quanto pagato in affitto negli anni precedenti; in pratica un mutuo immobiliare agevolato da parte dello Stato. Non conosco i numeri precisi, non so se l'Ente cedente ci abbia rimesso o no alla fine, però il gioco ha il suo senso.

In tutti i casi, l'occasione fu buona e vabbé; ma in generale è corretta una riflessione sulla fine del mito del mattone come investimento sicuro.

Più che il conto dei ritorni, mi preme fare una considerazione sociale (e con risvolti economici).

Il comprarsi una casa aveva il suo senso in un'epoca in cui era la normalità restare inchiodati ad un luogo per tutta la vita: era una certezza di base senza grandi vincoli alle proprie scelte. Affitto o acquisto, sempre lì si stava. Mille volte da bambino sentivo il discorso "una rata di mutuo costa come l'affitto, tanto vale comprarmela, almeno è mia".

Oggi la società è molto più fluida e mobile e l'associarsi rigidamente ad un luogo rischia di passare tra i "contro", specie dopo il pacco di aver comprato durante una bolla (per chi l'ha fatto).

Dopo decenni in affitti vari, i miei genitori hanno comprato 15 anni fa la casa in cui viviamo, vedendola come un punto d'arrivo al punto da investirci cifre importanti in una ristrutturazione e perfino un importante ampliamento (eseguito vivendoci dentro ). Peraltro i lavori hanno impostato certe soluzioni molto personalizzate, che sicuramente danno un grande plus di benessere per noi oggi ma che rappresenteranno un punto a sfavore in caso di vendita.

Mio padre ha voluto configurarla in modo che "un domani la potete dividere in due appartamenti e siete a posto" [io e mia sorella].

Nel frattempo io e mia sorella ci stiamo approcciando all'indipendenza economica e ci stiamo rendendo conto che non è affatto detto che nel futuro noi resteremo in questo posto, oggi abbiamo un pianeta a disposizione.

Per cui esiste il concreto rischio che la personalizzazione si trasformi in un pacco futuro atto vendita.

Va beh, per ora vivo bene e me ne guardo bene dal lamentarmi e mia sorella mi dice che ci si penserà quando sarà ora, e ha pure ragione.

Da qui però la considerazione macroeconomica, che mi pare fosse stata avanzata già su nFA: vincolare la gente ad un luogo fisso tramite l'acquisto di immobili genera enormi sprechi:

- nei processi di allocazione ottimale della forza lavoro

- nella possibilità di premiare o punire "con i piedi" certe scelte amministrative (Jurisdiction shopping)

- nel mancato surplus di idee e attività date dal variare le contaminazioni dell'ambiente culturale ed economico (come faccio a crescere se vedo sempre le solite tre facce al bar?)

- nella capacità dei singoli di adattarsi a mutate condizioni ambientali

Tutti aspetti che infatti sono molto carenti nello scenario italiano, tipicamente legato all'acquisto.

Insomma, sul lungo termine potrebbe risultare conveniente per il sistema disincentivare l'acquisto di immobili per i singoli...

Modificato 28 Marzo 2015 da Wilhem275

[alederme]

Si tutto vero, poi però uno deve davvero avere la forza di andarsene vuoi per scelte di lavoro che per quelle di vita in generale... Mi spiego meglio, io all'università di gente che avrebbe girato il mondo e si sarebbe spostata ne ho conosciuta un sacco, di questi forse il 10% lo ha fatto o forse meno, più io che non lo avevo messo in preventivo. L'acquisto della casa è un freno ma ce ne sono tanti altri, per esempio tutte le ragazze italiane che conosco io, eccetto una o due, stanno in un raggio massimo di 100km da mammà, e quelle che sono tipo con mamma a Roma e loro a Siena lo vivono come un dramma di sradicamento sociale.

Io casa mia l'ho affittata e pago l'affitto da un'altra parte, in Italia la mobilità lavorativa è scoraggiata fortemente, perché per esempio io non scarico dal 730 il mio affitto e pago l'imu seconda casa sulla mia prima.

Il consiglio che ti do se vuoi andare fuori è di farlo in maniera giusta, cioè eliminare tutte le proprietà in Italia e iscriverti all'aire così da evitare qualsiasi rapporto col fisco italiano. Se invece pensi di trasferirti ma rimanendo in Italia quando sarà, ti auguro fra 100 anni, affittalo l'appartamento perché il fisco italiano e l'agenzia delle entrate vede chi non ha casa o mutuo come un evasore e ti ritroveresti a dare spiegazioni... La libertà finanziaria e di mobilità ti assicuro che è non poco scoraggiata.

Sulle ristrutturazioni e sui grandi lavori sugli immobili io sono favorevole solo per chi parte da prezzo di acquisto molto basso o se hai esigenze particolari, tipo ovviamente portatori di handicap. Considera il prezzo di acquisto meno il prezzo di mercato al metro quadro è questa è la cifra che hai per i lavori, al netto di incentivi... Ovvio lasciati due lire di margine. Di regola spendere cifre importanti per lavori io lo eviterei, ma poi i miei genitori in due appartamenti hanno speso cifre folli per la loro mentalità del cavolo che la casa è un investimento... Mah

Ciao stammi bene