Investimento immobiliare: ristrutturare ed ampliare casa o demolire e ricostruire

[kire_06]

Buongiorno a tutti gli autopareristi

 

So che questo non è propriamente il posto migliore dove fare una domanda del genere, ma dal momento che qui dentro ci sono parecchi colleghi e molta gente davvero in gamba provo comunque ad aprire una discussione del genere 

 

Situazione: casa (all'estero) stile "bungalow" a "L" su un unico livello, con piano seminterrato (3 lati fuori terra e 3 sottoterra) grande quanto il livello sopra il tutto circondato da un terreno grande (> 1000 m2) in zona edificabile semi intensiva.

 

Morale della favola un terreno del genere sarebbe l'ideale per l'edificazione di uno stabile plurifamiliare di circa 7-8 unità abitative in quanto si possono edificare fino a 752 m2 commerciali.

 

E qui sorge la domanda: secondo voi è meglio ristrutturare ed ampliare la casa esistente aggiungendo delle unità abitative da affittare o è meglio demolire il tutto e costruire direttamente uno stabile ex novo?

 

Qui di seguito ho provato a fare una stima dei costi, elencando vantaggi e svantaggi di entrambe le soluzioni:

Variante 1 - Sopraelevazione

Stima Costi:
- demolizioni = 20'000
- bonifica amianto = 20'000
- sopraelevazione (752 - 133 casa esistente) x 2000 m/2 = 1'230'000
- balconi (50 x 1000 m/2) = 50'000
- sistemazione esterna = 100'000
- risanamento energetico edificio esistente = 50'000
- copertura posti auto esterni = 50'000
- varie ed eventuali = 50'000

Totale: 1'470'000 dobloni

Vantaggi:
- tempi di realizzazione più brevi
- no trasloco da casa esistente
- no pagamento affitto durante lavori
- valore affettivo casa esistente
- utilizzo cantina esistente quale deposito materiale
- migliore orientamento vista
- meno interessi
- maggiore accesso a credito bancario
- casa privata più grande
- intervento realizzabile a tappe (costi spalmati su più anni)

Svantaggi:
- meno parcheggi (-2)
- parcheggi esterni (ev. coperti)
- no cantina (ev. piccolo deposito dentro/fuori appartamento)
- peggiore orientamento edificio
- tassa per mancata costruzione rifugio
- no locale deposito (es. bici)
- difficoltà nel sfruttare tutto il potenziale edificatorio (semplice fino al 75%, complesso andare oltre)
- 1 unità in meno da affittare

Variante 2 - Costruzione ex novo

Stima Costi:
- demolizioni = 70'000
- bonifica amianto = 20'000
- costruzione interrata terra (430 x 1000 m/2) = 430'000
- costruzione fuori terra (752 x 2000 m/2) = 1'504'000
- balconi (80 x 1000 m/2) = 80'000
- sistemazione esterna = 100'000
- risanamento energetico edificio esistente = 50'000
- copertura posti auto esterni = 50'000
- varie ed eventuali = 50'000

Totale: 2'540'000 dobloni

Vantaggi:
- più parcheggi (+2)
- parcheggi interni
- cantina
- migliore orientamento edificio
- rifugio
- presenza locale deposito
- semplicità nel sfruttare tutto il potenziale edificatorio
- 1 unità in più da affittare

Svantaggi:
- tempi di realizzazione più lunghi
- trasloco da casa esistente
- pagamento affitto durante lavori
- valore affettivo casa esistente
- costo deposito materiale
- peggiore orientamento vista
- più interessi
- maggiore difficoltà accesso a credito bancario
- casa privata più piccola

Differenza di prezzo fra le due varianti: circa il 40-45 %

In pratica analizzando la situazione i vantaggi di una soluzione sono gli svantaggi dell'altra e viceversa...

Ringrazio fin da ora tutti coloro che si sono soffermati a leggere questa pappardella e che vorranno darmi qualche consiglio in merito 

[Cosimo]

Domanda stupida: visto che aumenti sensibilmente la struttura, sicuro che le fondazioni tengano? Nel 99% dei casi, se non non ci sono vincoli o la csa non ha un valore molto elevato, si demolisce tutto e si costruisce ex novo. 

[kire_06]

Innanzitutto Cosimo grazie per la risposta

 

Per quanto riguarda la variante con sopraelevazione pensavo ad una struttura prefabbricata in legno, in modo da andare a gravare il meno possibile sulla struttura esistente con il peso aggiuntivo. Mentre per le fondazioni della casa credo che (ma non sono sicuro al 100%, così dissero i vecchi proprietari) all'epoca della sua edificazione fossero già state dimensionate in modo da poter ospitare in futuro uno (o più) livelli aggiuntivi. Infatti a parziale conferma di ciò i muri perimetrali del piano seminterrato sono interamente in calcestruzzo armato da circa 25-30 cm.

[Cosimo]

però prima di prendere qualsiasi decisione devi consultare un ingegnere, che, progetto alla mano, ti può dire se è fattibile tenerlo. E' il primo passo da fare. 

[kire_06]

Quello sicuramente, allo stato attuale è un progetto che andrà parecchio "in la" nel tempo in quanto è qualcosa che faccio a tempo perso.. Di concreto allo stato attuale ad essere sincero non c'è molto oltre all'idea 

 

Dando per scontato (giusto a titolo esplicativo) che la struttura esistente possa reggere due livelli di sopraelevazione in legno, tu quale strada percorreresti?

 

Dal momento che l'edificazione ex novo sarebbe con sistemi diciamo più "tradizionali" (e quindi 2000 dobloni/m2 è un valore proporzionale) mentre la sopraelevazione in legno risulterebbe più economica (ipotizzando anche 1600 dobloni/m2) il divario di prezzo fra le due soluzioni toccherebbe quota 50 %.

 

Anche se la seconda soluzione (ex novo) permetterebbe un maggiore rendita grazie a 2-3 posteggi e 1-2 alloggi quello che mi chiedo è il tempo per il ritorno economico di una soluzione che costa circa il doppio (a spanne > 1'000'000 in più da spendere..).

[Cosimo]

se si sopraeleva a questo punto io preferirei il legno, naturalmente con l'accortezza di non farlo gravare sul piano terra. 

Per fare un piano economico dovresti vedere almeno il valore medio degli affitti di quella zona e fare una stima. 

Da cosa ho capito non sei in italia, per cui non so se ci siano siti con dati ufficiali, ma ottime indicazioni le trovi dai siti immobiliari. Fai il confronto con unità simili a quelle che hai ipotizzato e riesci ad avere indicazioni spannometriche valide.

[kire_06]

Il piano terra è realizzato con la classica doppia muratura (15 portante + 4 intercapedine isolata + 12 esterno) per un totale di circa 33 cm se non sbaglio (o qualcosa del genere ).

Si esattamente il progetto non è in Italia, quindi ho provato a guardare sul uebbe appartamenti nuovi/rinnovati in affitto nel mio comune (spesso riferiti a condomini con numerose abitazioni) quindi credo che per uno stabile con poche unità possa essere più che adeguato:

 

Giusto per avere un ordine di grandezza

- 2.5 locali = 1100

- 3.5 locali = 1400

- 4.5 locali = 1700

 

Qui di seguito ho provato a fare una stima dei ricavi, comparandoli coi costi di costruzione e il rendimento sull'investimento:

 

Variante 1a sopraelevazione (413 m2 di nuova edificazione) sfruttamento 83% (senza seminterrato 73 %)

2 x 3.5 locali = 2'800

2x 2.5 locali = 2'200

1 x 4.5 locali con giardino = proprietario

1 x 2.5 locali seminterrato con giardino = 1'100

Totale affitti mensili = 6'100

Costo costruzione (con 1600 dobloni/m2) = 1'000'800 -> rendita 6.0 %

 

Variante 1b sopraelevazione (451 m2 di nuova edificazione) sfruttamento 88% (senza seminterrato 78 %)

4 x 3.5 locali = 5'600

1 x 4.5 locali con giardino = proprietario

1 x 2.5 locali seminterrato con giardino = 1'100

Totale affitti mensili = 6'700

Costo costruzione (con 1600 dobloni/m2) = 1'061'600 -> rendita 6.3 %

 

Variante 2a costruzione ex novo (752 m2 di nuova edificazione) sfruttamento 100%

1 x 4.5 locali con giardino = proprietario

1 x 3.5 locali con giardino = 1'400

1 x 2.5 locali con giardino = 1'100

1 x 4.5 locali =1'700

1 x 3.5 locali = 1'400

1 x 2.5 locali = 1'100

1 x 3.5 locali "attico" = 1'400

1 x 2.5 locali "attico" = 1'100

Totale affitti mensili = 9'200

Costo costruzione (con 2000 dobloni/m2) =  2'540'000 -> rendita 3.6 %

 

Variante 2b costruzione ex novo (752 m2 di nuova edificazione) sfruttamento 100%

1 x 4.5 locali con giardino = proprietario

1 x 2.5 locali con giardino = 1'100

4 x 3.5 locali = 5'600

1 x 4.5 locali "mansarda" = 1'700

1 x 2.5 locali " mansarda " = 1'100

Totale affitti mensili = 9'500

Costo costruzione (con 2000 dobloni/m2) =  2'540'000 -> rendita 3.7 %

 

Per quanto riguarda la sopraelevazione se prendo il perimetro della casa esistente+garage e moltiplico x 2 livelli ottengo uno sfruttamento del 73%, facendo un piccolo aggetto arrivo al 78%. Andare oltre all'80-85% comincia ad essere un po complesso, in quanto devo sacrificare la qualità e la luce dell'unità da 4.5 locali al PT. 

Onestamente mi disturba dover utilizzare m2 preziosi per rendere abitabile un seminterrato, sarebbe molto più interessante lasciarlo fuori dalla superficie computabile così da utilizzarlo come locale hobby.

[Cosimo]

non so dove  sia la casa, ma due cose al volo da verificate:

- mediamente i locali seminterrati non sono utilizzabili a fini abitativi, al max ti fai la tavernetta per te.

- quel tipo di pareti a naso non son portanti, a meno che non ci sia una struttura in c.a. che sorregge il tetto.. controlla pure quello

 

 

[el Nino]

Cosimo, vedendo parlare di rifugio* e di 2.5 locali, credo che il nostro Kire sia Svizzero.

Se è così, credo ci siano differenze anche per l'altezza interna (se non erro è possibile avere un dato inferiore dei 2.70 m italiani), per le destinazioni d'uso, rapporti aria/luce e per le dotazioni comuni. Verifica anche queste cose per fare una stima dei costi di progetto. Ad esempio devi fare un locale lavanderia comune perchè risulta un mini-condominio oppure puoi derogare e ognuno ha il proprio attacco in casa?

 

el Nino

 

* in Svizzera è obbligatorio avere un rifugio antiatomico...che poi quando finisce l'aria e sei obbligato a respirare l'aria radioattiva che fai??

[kire_06]

5 ore fa, Cosimo dice:

non so dove  sia la casa, ma due cose al volo da verificate:

- mediamente i locali seminterrati non sono utilizzabili a fini abitativi, al max ti fai la tavernetta per te.

- quel tipo di pareti a naso non son portanti, a meno che non ci sia una struttura in c.a. che sorregge il tetto.. controlla pure quello

 

 

 

Per quanto riguarda il locale seminterrato si può rendere abitabile chiedendo una deroga sull'altezza interna. In questo caso si può fare in quanto struttura già esistente e poiché 3 lati sono fuori terra con tanto di finestre e uscita sul giardino. Ma come già detto mi scoccerebbe sfruttare superficie commerciale per renderlo abitabile..

 

No è una costruzione con muratura perimetrale portante e una spina centrale che divide equamente le due campate (penso sia in CA, spessore circa 23-24 cm). Qui non è prassi utilizzare sistemi a telaio in CA per le abitazioni civili. Il tetto è in carpenteria lignea e manto di rivestimento. L'isolamento è posato sul pavimento della soffitta, quindi il tetto non è coibentato.

 

3 ore fa, el Nino dice:

Cosimo, vedendo parlare di rifugio* e di 2.5 locali, credo che il nostro Kire sia Svizzero.

Se è così, credo ci siano differenze anche per l'altezza interna (se non erro è possibile avere un dato inferiore dei 2.70 m italiani), per le destinazioni d'uso, rapporti aria/luce e per le dotazioni comuni. Verifica anche queste cose per fare una stima dei costi di progetto. Ad esempio devi fare un locale lavanderia comune perchè risulta un mini-condominio oppure puoi derogare e ognuno ha il proprio attacco in casa?

 

el Nino

 

* in Svizzera è obbligatorio avere un rifugio antiatomico...che poi quando finisce l'aria e sei obbligato a respirare l'aria radioattiva che fai??

 

Si esatto. Qui per legge l'altezza minima è di 2.3 m, ma il comune può avere una richiesta maggiore ( come in questo caso dove è richiesta un'altezza minima di 2.4 m).

Per quanto riguarda la lavanderia non è obbligatoria averla comune, anzi al contrario le persone preferiscono avere la colonna lavatrice-asciugature direttamente in casa. La lavanderia comune ormai è utilizzata solamente nelle vecchie case popolari.

 

Per quanto riguarda i rifugi ormai è un obbligo di legge, giusto o sbagliato che sia. Infatti nei condomini spesso dentro ci sono le cantine proprio per non perdere inutilmente spazio. Anche se poi le pareti ti tocca farle da 40 cm in CA 

 

Ho provato a fare un rapido calcolo di ritorno della differenza di investimento confrontando il caso peggiore della variante 1 (sopraelevazione) con il caso migliore della variante 2 (ex novo) risultato: ci vogliono circa 38 anni per rientrare della differenza di maggiore investimento. Dove sta il punto che determina se è meglio guadagnare meno investendo meno o è meglio guadagnare di più investendo di più (e quindi con maggiori rischi)?

Modificato 19 Dicembre 2016 da kire_06