Investimento immobiliare: ristrutturare ed ampliare casa o demolire e ricostruire

[kire_06]

Recentemente ho guardato parecchi progetti di sopraelevazioni e ampliamenti, eccone alcuni che secondo me sono interessanti:

 

http://www.holzbau-aktiv.at/aufstockungen/beiser-hatting.html#!prettyPhoto

 

http://www.haus.rubner.com/it/referenze/case-prefabbricate/609-0.html

 

http://www.holzbau-lengauer.at/leistungen/zubauumbauaufstockung.html

 

http://www.as-architekten.it/de/projekte/Wohnen/Mayr-Aufstockung-Wohnhaus.html

 

http://www.apunkt-architekten.de/projekte/umbausanierung/0809/

 

http://www.riccibianchi.ch/2_Opere/1_Opere Realizzazioni/1105 Savosa/1105_Savosa_2.html

 

http://www.archdaily.com/214007/shoreham-street-project-orange

 

E questi sono miei esempi preferiti:

 

http://www.bkf.ch/aarau-umbau

 

http://afasiaarchzine.com/2011/02/hein-troy-architekten-3/

 

[el Nino]

17 ore fa, kire_06 dice:

Per quanto riguarda la lavanderia non è obbligatoria averla comune, anzi al contrario le persone preferiscono avere la colonna lavatrice-asciugature direttamente in casa. La lavanderia comune ormai è utilizzata solamente nelle vecchie case popolari.

 

Per quanto riguarda i rifugi ormai è un obbligo di legge, giusto o sbagliato che sia. Infatti nei condomini spesso dentro ci sono le cantine proprio per non perdere inutilmente spazio. Anche se poi le pareti ti tocca farle da 40 cm in CA 

 

Ho parlato della lavanderia perchè ho amici che abitano in Svizzera e litigano con i turni per la lavatrice comune (condominio vecchiotto e non hanno lo spazio per installarla in casa propria). Il commento sul rifugio non voleva essere una critica; semplicemente mi sembra assurdo obbligare a farlo (e a metterci dentro i viveri ) se poi di fatto viene usato come cantina e, come nel caso degli amici di cui sopra, la presa d'aria del rifugio sfocia all'aperto e senza alcun filtro. Che poi nessuno si presenti in ferramenta per chiedere un "filtro antiradiazioni" di ricambio, è un altro paio di maniche...

 

Ciò detto, visti gli esempi che hai postato, il lungo periodo ipotizzato per rientrare della spesa e una certa "sensazione" che trapela da quello che scrivi, credo che tu sia maggiormente orientato verso l'ampliamento. In Svizzera fortunatamente si può costruire qualcosa di esteticamente apprezzabile e architettonicamente moderno, al contrario di molti comuni italiani dove il PGT ha solo blindato forme, colori e volumi delle abitazioni secondo canoni di "tipicità" ormai desueti...almeno IMHO.

 

el Nino

[kire_06]

Si esattamente, penso che nel 2016 non avere la lavatrice direttamente in casa sia roba da terzo mondo  D'altronde quando sei obbligato ad utilizzare la lavanderia comune poi sei costretto anche a pagare per l'utilizzo della lavatrice () quindi chi ti affitta l'abitazione ha il "doppio" guadagno..

 

Per quanto riguarda i rifugi pure io sono contrario, in quanto è un costo non indifferente la loro realizzazione. Infatti si può chiedere l'esonero (a patto che nel comune ci sia posto nel rifugio comunale), pagando la relativa tassa ovviamente.. 

 

Ad essere sincero in questo momento ho solamente un gran casino nella testa e davvero zero certezze  Dal punto di vista sia architettonico sia ambientale (rifiuti ed energia grigia) è sicuramente più interessante la sopraelevazione in quanto più difficile da realizzare (quindi un progetto più stimolante). Di contro si riesce a sfruttare "facilmente" il potenziale edificatorio fino a circa l'80-85% mentre risulta davvero molto difficile andare oltre (arrivare al 100%) e questo mi rode davvero parecchio, cosa non trascurabile.

 

Ho provato nuovamente a confrontare il caso "peggiore" della sopraelevazione (per correttezza questa volta con costo di costruzione parificato alla variante ex novo) con il caso migliore della seconda variante (demolizione e costruzione ex novo) e la differenza di investimento verrebbe ammortizzata in circa 33 anni. Non saprei quantificare se sono pochi o tanti

 

Mentre nel caso "migliore" della sopraelevazione confrontata con il caso migliore della seconda variante (demolizione e costruzione ex novo) e la differenza di investimento verrebbe ammortizzata in circa 100 anni. Ovviamente come sempre la verità sta nel mezzo e quindi non deve essere una decisione presa di "pancia" (cosa mi piacerebbe di più) ma deve essere supportata da dati numerici e conti economici che dicono A è meglio di B o viceversa 

[kire_06]

Ho provato a redigere i costi dei vari interventi, il possibili guadagni locatari in base al tipo di intervento, la rendita dell'investimento e i tempi di rientro della differenza fra costi/ricavi tra la sopraelevazione e la variante ex-novo.

 

Variante 1 Sopraelevazione (sfruttamento 73%) più semplice e immediata
Stima Costi:
- demolizioni = 20'000
- bonifica amianto = 20'000
- ampliamento (415 x 2000 m/2) = 830'000
- vano scala interrato (25 x 1000 m/2) = 25'000
- balconi (55 x 1000 m/2) = 55'000
- sistemazione esterna = 100'000
- risanamento energetico edificio esistente = 50'000
- copertura posti auto esterni = 50'000
- varie ed eventuali = 50'000
Totale: 1'200'000

 

Ricavi variante 1
2 x trilocale = 2'800
2 x bilocale = 2'200
1 x quadrilocale con giardino = proprietario
1 x bilocale seminterrato con giardino = figlio proprietario
Totale affitti mensili = 5'000 -> 60'000/anno -> rendita 5.00 %

 

Variante 1A Sopraelevazione "con piano attico" (sfruttamento 90%)
- il piano in più può essere eseguito in base al via libera da parte di ufficio tecnico (per questioni di altezza alla gronda) e ingegnere civile (per questioni legate alla renitenza statica della casa esistente)

Stima Costi:
- demolizioni = 20'000
- bonifica amianto = 20'000
- ampliamento (556 x 2000 m/2) = 1'112'000
- vano scala interrato (25 x 1000 m/2) = 25'000
- balconi (55 x 1000 m/2) = 55'000
- sistemazione esterna = 100'000
- risanamento energetico edificio esistente = 50'000
- copertura posti auto esterni = 50'000
- varie ed eventuali = 50'000
Totale: 1'482'000

 

Ricavi variante 1A
2 x trilocale = 2'800
2 x bilocale = 2'200
1 x quadrilocale = 1'700
1 x quadrilocale con giardino = proprietario
1 x bilocale seminterrato con giardino = figlio proprietario
Totale affitti mensili = 6'700 -> 80'400/anno -> rendita 5.42 %

 

Variante 1M Sopraelevazione "con piano mansardato" (sfruttamento 100%)
- il piano in più può essere eseguito in base al via libera da parte di ufficio tecnico (per questioni di altezza alla gronda) e ingegnere civile (per questioni legate alla renitenza statica della casa esistente)

Stima Costi:
- demolizioni = 20'000
- bonifica amianto = 20'000
- ampliamento (619 x 2000 m/2) = 1'238'000
- vano scala interrato (25 x 1000 m/2) = 25'000
- balconi (55 x 1000 m/2) = 55'000
- sistemazione esterna = 100'000
- risanamento energetico edificio esistente = 50'000
- copertura posti auto esterni = 50'000
- varie ed eventuali = 50'000
Totale: 1'608'000

 

Ricavi variante 1A
3 x trilocale = 4'200
3 x bilocale = 3'300
1 x quadrilocale con giardino = proprietario
1 x bilocale seminterrato con giardino = figlio proprietario
Totale affitti mensili = 7'500 -> 90'000/anno -> rendita 5.59 %

 

Variante 2 costruzione ex novo (sfruttamento 100%)

Stima Costi:
- demolizioni casa esistente = 70'000
- bonifica amianto = 20'000
- costruzione interrata (450 x 1000 m/2) = 450'000
- costruzione fuori terra (760 x 2000 m/2) = 1'520'000
- balconi (120 x 1000 m/2) = 120'000
- sistemazione esterna = 150'000
- copertura posti auto esterni = 50'000
- varie ed eventuali = 50'000
Totale: circa 2'430'000

 

Ricavi variante 2 costruzione ex novo
1 x quadrilocale con giardino = proprietario
1 x bilocale con giardino = figlio proprietario
1 x quadrilocale =1'700
4 x trilocale = 5'600
1 x bilocale = 1'100
Totale affitti mensili = 8'400 -> 100'800/anno -> rendita 4.14 %

 

Differenza costi/ricavi variante 1 -> variante 2
Costi: 2'430'000 - 1'200'000 = 1'230'000 (-50%)
Affitti: 100'800 - 60'000 = 40'800 -> tempo ritorno maggiore investimento 30 anni

 

Differenza costi/ricavi variante 1A -> variante 2
Costi: 2'430'000 - 1'482'000 = 948'000 (- 40%)
Affitti: 100'800 - 80'400 = 20'400 -> tempo ritorno maggiore investimento 46 anni

 

Differenza costi/ricavi variante 1M -> variante 2
Costi: 2'430'000 - 1'608'000 = 822'000 (-34%)
Affitti: 100'800 - 90'000 = 10'800 -> tempo ritorno maggiore investimento 76 anni

 

La variante 1A e 1M sono di difficile attuazione in quanto dipendono da molti fattori esterni. Probabilmente è più corretto capire quale fra la variante 1 e 2 sia migliore. Inoltre credo che sia corretto calcolare come vita utile degli edifici 60 anni, in quanto dopo questa età solitamente richiedono grossissimi interventi di manutenzione.

 

Stavo pensando di introdurre una ulteriore variante, ovvero nel caso in cui facessi la sopraelevazione sono obbligato (per motivi di peso) a farla in legno e informandomi bene ormai i prezzi al mq sono equiparabili a quelli dell'edilizia tradizionale. Ma nel caso facessi l'edificio ex-novo potrei scegliere il sistema costruttivo che più mi aggrada o quello che risulta il più economico.

 

Poco tempo fa ho visto ad una fiera questo sistema dei cosiddetti casseri a perdere in EPS (Plastbau, Climablock, ecc.) leggendo in rete sembra che si possa risparmiare anche il 20-30% rispetto all'edilizia tradizionale, questo potrebbe essere assai interessante nell'ottica di assottigliare la differenza di costo fra la sopraelevazione (in legno, quindi più costosa) e un edificio ex-novo (con un sistema che potrebbe essere al mq più economico). 

[Sfides]

Io di base sarei più per demolire e ricostruire, anche se condivido il pensiero che sono più interessanti le ristrutturazioni.

Se fosse un piccolo amplimento no, però in questo caso saresti molto vincolato dalla posizione degli scarici oltre che dalle dimensioni e problemi fonici che dovresti rispettare per norma visto che sono più unità abitative.

potrebbe quindi essere che la stima dei costi debba essere rivista al rialzo nel caso della sopraelevazione, o magari no perché l edificio è relativamente recente e c'è comunque la possibilità di ovviare al problema.

Non so inoltre se è veramente facile poter restare nell abitazione durante i lavori.

 

Il vantaggio di un edificio nuovo è che comunque il valore è maggiore, l edificio è qualitativamente superiore e riesci a sfruttare al massimo la sul.

Anche nel caso di un edificio nuovo i valori mi sembrano comunque un po tirati.

 

Modificato 8 Gennaio 2017 da Sfides

[stev66]

Domanda da stupido: sei sicuro di affittare ed a quelle cifre ? Perché almeno qui a Genova gente che si è bruciata le penne con box ed appartamenti "affari sicuri" ce ne è quanta ne vuoi.

[kire_06]

25 minuti fa, Sfides dice:

Io di base sarei più per demolire e ricostruire, anche se condivido il pensiero che sono più interessanti le ristrutturazioni.

Se fosse un piccolo amplimento no, però in questo caso saresti molto vincolato dalla posizione degli scarici oltre che dalle dimensioni e problemi fonici che dovresti rispettare per norma visto che sono più unità abitative.

potrebbe quindi essere che la stima dei costi debba essere rivista al rialzo nel caso della sopraelevazione, o magari no perché l edificio è relativamente recente e c'è comunque la possibilità di ovviare al problema.

Non so inoltre se è veramente facile poter restare nell abitazione durante i lavori.

 

Il vantaggio di un edificio nuovo è che comunque il valore è maggiore, l edificio è qualitativamente superiore e riesci a sfruttare al massimo la sul.

Anche nel caso di un edificio nuovo i valori mi sembrano comunque un po tirati.

 

 

Grazie per la tua opinione

 

Si sicuramente il rinnovamento/ampliamento è un intervento più affascinante ma molto più difficile e qui bisogna mettere il cuore da parte e ragionare freddamente sui numeri in quanto la decisione da prendere è davvero complessa. Anche io sono scettico su un ampliamento di questa portata, un conto è anche solo raddoppiare/triplicare la superficie abitativa, ma qui si parla di quintuplicare e oltre la grandezza dell'edificio di partenza  L'abitazione non è recentissima ma è in ottimo stato, oltre ad avere delle solide fondamenta. Effettivamente anche i punti da te citati non sono da prendere sottogamba, partendo dal foglio bianco è tutto immensamente più semplice (e più caro). Per quanto riguarda alcuni valori effettivamente sono un po al limite, ma questo deriva dal fatto di avere amici/parenti artigiani che aiutano non poco ad abbattere i costi di costruzione (oltre ad essere io stesso uno che non si tira indietro quando c'è da sporcarsi le mani ). Ma è comunque una stima giusto per avere delle misure e degli ordini di grandezza.

 

Quindi mi consiglieresti di abbattere tutto e rifare da zero?

 

12 minuti fa, stev66 dice:

Domanda da stupido: sei sicuro di affittare ed a quelle cifre ? Perché almeno qui a Genova gente che si è bruciata le penne con box ed appartamenti "affari sicuri" ce ne è quanta ne vuoi.

 

Diciamo di si (di sicuro al mondo c'è solamente una cosa.. ). In cioccolandia gli affitti sono decisamente altini, dal momento che sono proporzionali al tenore di vita. Ad essere onesto ho cercato anche di stare un 5-8 % sotto a quanto vedo in giro, giusto per avere un piccolo margine di manovra 

[Sfides]

3 ore fa, kire_06 dice:

Quindi mi consiglieresti di abbattere tutto e rifare da zero?

 

A sensazione ti direi di si, è chiaro che poi con tutti i dati e analisi approfondite puoi valutare meglio le tue alternative, magari valuti un opzione meno onerosa (meno sul) che ti permette di ampliare l abitazione e non dover avere un ipoteca troppo gravosa.

 

Ma nel caso vuoi invece arrivare a sfruttare il massimo ed avere un buon ritorno, la soluzione ex novo ti permette (a mio parere) di avere una stima più precisa con meno soprese, con l'ampliamento ci sono molte più variabili.

 

Modificato 8 Gennaio 2017 da Sfides

[kire_06]

Grazie per la risposta 

 

Si in pratica diciamo che allo stato attuale ho ipotizzato due possibili soluzioni (e lo scopo del topic sarebbe quello di capire quale delle due è "meglio", cosa per nulla scontata ):

 

Soluzione 1 ampliamento - più semplice, economico e immediato ma bisogna scendere a compromessi coi vincoli imposti dalla struttura esistente e che riesce a sfruttare solamente circa 3/4 della cubatura massima (cosa a mio modo di vedere molto grave in ambito di investimento immobiliari).

 

Soluzione 2 nuova costruzione - la soluzione più onerosa di tutte, ma essendo una nuova costruzione non ho vincoli da rispettare e inoltre sfrutta tutta la cubatura ammissibile (cosa a mio modo di vedere fondamentale in ambito di investimento immobiliari).

 

Nel mezzo ci sono la soluzione 1A e 1M (sempre ampliamento tramite sopraelevazione) ma che sono di così difficile attuazione a causa di vincoli di PR (altezze) o potenziali problemi di statica (quindi per semplificare sarebbero da "escludere" dal discorso).

 

Poi c'è da considerare un lasso di tempo di 30 anni che servirebbe per compensare il maggiore investimento della soluzione 2 (nuova costruzione) rispetto alla soluzione 1 (sopraelevazione), col vantaggio che la soluzione 2 (avendo una maggiore cubatura da poter affittare) passati i fatidici 30 anni ha un rendimento superiore del 40% (100'800/anno al posto di 60'000/anno in affitti) il tutto raffrontato su un arco temporale di 60/70 anni, ovvero la potenziale durata di vita degli stabili... 

 

Spero che si sia capito il mio ragionamento

 

 

Modificato 9 Gennaio 2017 da kire_06