Mutuo prima casa - le cose essenziali da controllare/sapere

[Slowmattia]

buonasera preziosa comunità di AP,

 

sono intenzionato a comprare casa, ma sono ignorante sul tema mutui.

 

1) quali sono le cose essenziali da sapere/controllare?

il mio status attuale è:

- deciso budget

- deciso % di muto

- verificato tutte le spese iniziali (commissioni agenzia, notaio, imposte varie, perizia, istruttoria)

 

2) da una chiacchierata con il commerciale/broker di "Piùmutuicasa", per chiedere una delibera devo decidere il tasso:

meglio fisso rinegoziabile a 5 anni (sul 4%) o variabile (senza cap) al 2,55%?

 

grazie di cuore a chiunqua possa consigliarmi.

 

Mattia

Modificato 26 Luglio 2022 da Slowmattia
corretto valore

[TonyH]

Mi sembrano tassi un po’ elevati.

Ho fatto un giro su mutui online e il variabile sta tra l’1 e l’1,5% ( chiedendo l’80% del valore dell’immobile).

 

Capitolo tassi.

se fino a 6 mesi fa il fisso era praticamente d’obbligo visto i tassi ridicoli, oggi bisogna ponderarlo bene. 4% non è affatto poco e anche la rinegoziazione dopo i primi anni non aiuta perché hai pagato quasi solo interessi e niente quota capitale.

 

Ad oggi il variabile viaggia su un 1.10% + euribor. Per attivare al 4 dovremmo avere un euribor 3m al 3%, cosa poco probabile

Modificato 26 Luglio 2022 da TonyH

[Slowmattia]

8 minutes ago, TonyH said:

Mi sembrano tassi un po’ elevati.

aggiungo un elemento: mutuo al 95% del valore dell'immobile, per 30 anni, quindi rimangono poche banche che lo concedono e queste sono le condizioni.

io non ho una grossa liquidità iniziale ma uno stipendio (finalmente) rispettabile, quindi copro tutte le spese iniziali e poi prevedo di non aver problemi a pagare le rate.

e devo acquistare entro 8 mesi che poi perdo le agevolazioni under 35.

 

riguardo il variabile, con ING, è così composto: 2,35+0,2 di euribor

[VuOtto]

18 ore fa, Slowmattia scrive:

buonasera preziosa comunità di AP,

 

sono intenzionato a comprare casa, ma sono ignorante sul tema mutui.

 

1) quali sono le cose essenziali da sapere/controllare?

il mio status attuale è:

- deciso budget

- deciso % di muto

- verificato tutte le spese iniziali (commissioni agenzia, notaio, imposte varie, perizia, istruttoria)

 

2) da una chiacchierata con il commerciale/broker di "Piùmutuicasa", per chiedere una delibera devo decidere il tasso:

meglio fisso rinegoziabile a 5 anni (sul 4%) o variabile (senza cap) al 2,55%?

 

grazie di cuore a chiunqua possa consigliarmi.

 

Mattia

 

Ciao Mattia e benvenuto nel club degli indebitati! 

 

Scherzi a parte, sto accendendo anche io un mutuo prima casa poiché ho già cominciato a costruire la mia, il mio istituto di credito è Intesa San Paolo. Ho richiesto il mututo solo pe rla parte del grezzo (non sottoservizi, finiture, impianti ecc)

 

Mi hanno consigliato tre opzioni, dato che ho comunque richiesto un importo che copre il 30% del valore dell'immobile (come ti dicevo, è un mutuo anomalo, che copre una percentuale bassa del valore dell'immobile quanto sarò finito, ma mi serve per darci il "giro", poiché adesso tra acconti vari all'impresa, serramentista, e a tutte le imprese coinvolte, ce la farei anche senza....ma mi ritroverei con il fiato troppo corto...per cui, dato che le banche sono lì...meglio utilizzarle un po'. Ho preferito "mutuizzare" solo il grezzone quindi e pagarmi tutto il resto, in modo da riuscire a fare quello che mi sono prefissato, cioè ad abbattere il mutuo progressivamente per estinguerlo ben prima della scadenza, se mi sarà possibile, come ho pianificato di fare entro 5 anni.

 

Tuttavia. Ad oggi un tasso fisso ha un tasso maggiore di un variabile con cap, per cui, il mio consiglio è un variabile con cap ovviamente. Un variabile senza cap ha senso solo se hai in mente di estinguerlo velocemente (e sei sicuro di poterlo fare).

 

Io sono in ballo tra la seconda e la terza scelta, poiché ho 39 anni e ho richiesto un mutuo trentennale per avere una rata molto bassa ed indolore quindi anche se lo estinguerò prima; pensa che se lo richiedessi il prossimo anno, mi darebbero solo un mutuo a 25 anni per fascia d'età, quindi è conveniente, a mio avviso, richiederlo il più lungo possibile ed ecco perché nel mio caso più che mai è d'obbligo il detto: "chi ha tempo non aspetti tempo".

 

Poi, se dai tuoi calcoli riesci a chiuderlo anticipatamente, allora prova senza cap......ma occhio allo spread....e soprattutto.....tieniti sempre una riserva per abbattere la rata in caso disperato (visti i tempi assai volubili tra guerre, pandemie, crisi economiche.....io una riserva "in case of panic" la destinerei)

 

Tuttavia, a naso, mi sa che sceglierò quello a tasso variabile con cap. Tieni sempre presente un punto...fallo lungo, non sai mai che spese impreviste tu possa dover far fronte negli anni. se ti avanzano risorse, destinale ad abbattere quota capitale e di conseguenza, ad abbassare la rata mensile. Se potrai estinguerlo prima, meglio, se non potrai, non ti troverai impiccato da una rata elevata cui far fronte in futuro.

 

Tieni presente anche che un mutuo prima casa lo puoi estinguere anticipatamente senza penali. cosa non trascurabile di questi tempi. per cui il miglior "pacchetto" oggi è il seguente: variabile con cap il più lungo possibile, tanto lo puoi estinguere quando vuoi senza penali aggiuntive appunto.

 

Un ultima cosa, non so te, ma io non ho firme di garanzia. Nel senso che visto che navigo veloce verso gli "anta" il mutuo lo accendo con le mie forze. Non so se con firme di garanzia (genitori/parenti) tu possa avere tassi migliori. Sul mio di Intesa s.Paolo un variabile con il cap, il cap è al 2,70%. Se lo hai trovato al 2,55%, per me non è male di questi tempi, ma va analizzato caso per caso.

Modificato 27 Luglio 2022 da VuOtto

[v13]

Potrei sbagliare, ma credo che al momento sia vantaggioso avere mutui lunghi con rata bassa, che però hanno un inconveniente: spesso la rata è bassa, ma il costo di altri prodotti (assicurazione casa, vita, ecc.) rimane lo stesso e si paga ogni mese. Io ho fatto due conti e mi conveniva pagare un po' più di rata che non sorbirmi cinque/dieci anni di spese extra. Fondamentale ammortizzazioni parziali e cancellazione senza commissione.

[Slowmattia]

grazie a tutti per gli spunti.

io ho richiesto un mutuo a 30 anni e non ho penali in caso di estinzione anticipata o, più verosimile, aggiungere nel tempo liquidità e abbassare la rata del mutuo.

[joker37]

Cavolo che aumenti nei tassi; più che raddoppiati.

Controlla i costi dell’ assicurazione e valuta se farla separatamente.
Io ho preferito tenere la rata bassa, inferiore ad un eventuale affitto dell’immobile, allungando il mutuo, però ho un tasso d’interesse decisamente inferiore.

Al di fuori del mutuo, se riesci salva un gruzzoletto per eventuali lavori di riparazione o modifica, che bene o male ci saranno.

Poi dipende sempre se compri nuovo, in costruzione, da ristrutturare; in ogni caso per esperienza diretta ti posso dire che una volta che ci abiti c’è sempre qualcosa che vorresti cambiare o che non è come credevi.

In ultimo non per scoraggiarti ma dal primo preventivo al contratto finale c’è sempre qualcosa che non va, durata troppo lunga, anticipo troppo basso etcetc

A me per esempio hanno simpaticamente raddoppiato l anticipo.

In bocca al lupo


☏ iPhone ☏

[TonyH]

On 27/7/2022 at 15:49, VuOtto scrive:

 

 

Tieni presente anche che un mutuo prima casa lo puoi estinguere anticipatamente senza penali. cosa non trascurabile di questi tempi. per cui il miglior "pacchetto" oggi è il seguente: variabile con cap il più lungo possibile, tanto lo puoi estinguere quando vuoi senza penali aggiuntive appunto.

Questo è vero ma con un grande punto di attenzione.

Con l’ammortamento alla francese si ha la quota interessi decrescente nel tempo e quella capitale crescente.

 

Non ha senso farlo di 30 e estinguerlo dopo 10, perché non risparmi niente di interessi e ti ritrovi con ancora quasi tutta la quota capitale da rimborsare.

Capitolo assicurazioni. Quella scoppio e incendio è obbligatoria ma non deve essere per forza quella dell’istituto che eroga il mutuo. Potete scegliere da chi farla.

È saggio farla perché ti tutela da problemi all’immobile (se si allaga o prende fuoco ricostruire sono circa 1500-1800mq)

 

Altra cosa saggia da mettere è l’RC , costa niente (60-70€/anno) e se accade qualcosa (es col vento una tegola finisce in testa a un passante) vi salva la casa.

 

infine, se avere famiglia una TCM a capitale decrescente del valore e della durata del mutuo. Così se vi succede qualcosa togliere un enorme peso ai vostri cari.

[Fabione90]

Ah 95% su 30 anni, ecco perché hai tassi così elevati...
Ma, la soluzione a 25 anni non l'hai valutata? L'aumento di rata rispetto al 30ennale non è elevato, pagheresti meno interessi e accelereresti l'abbattimento del capitale.

Per fare surroghe e rinegoziazioni devi aspettare di avere LTV 80% ed è lunga se non fai estinzioni parziali

Il 30ennale mi sa tanto di ultima spiaggia pur di non stare in affitto a vita.

Che poi un ottimo prodotto è il variabile rata costante di che banca che per un 80% 30ennale fa euribor 3m + 1,20.
Ma finanzia al massimo l 80%...

☏ SM-G996B ☏

[Gabri Magnussen]

I miei consigli sono:
Se puoi cerca di non andare a 30 anni, altrimenti è una condanna più che un piacere prendere casa;

Considera tutte le spese accessorie come: assicurazione casa più RC;

Architetto/Geometra per Cila;

In caso di ristrutturazione con opere murarie importanti, tieniti un cuscinetto nel tuo budget di circa 15K/Euro, quando rompi gli imprevisti, modifiche, sfighe son sempre in agguato, specie in immobili di vecchia costruzione;

Mobili: Investi tutto su cucina e camera da letto di qualità, il soggiorno alla peggio vai da Ikea e poi se un domani hai due soldini che ti avanzano, puoi pensare a prendere qualcosa di maggiore qualità.